„Nekem a home staging a szenvedélyem, talán látszik…” – mondja nevetve az egy órás beszélgetésünk végeztével Dr. Somogyi Patrícia, az MSP Home Staging megálmodója. Igen. Látszik. Mert egész idő alatt lankadatlan lelkesedéssel mesélt nekem a lakáseladás csínjáról-bínjáról, a lakberendezés részéről éppen úgy, mint a pénzügyi oldaláról.
Minek a hatására kezdtél el home staginggel foglalkozni?
2011-ben a világválság közepén építkezni szerettünk volna, de ehhez el kellett adnunk a lakásunkat. Persze mindenki óvva intett, hogy várjunk még, mert ebben a helyzetben nem fogjuk érte megkapni az értékének megfelelő összeget. De én hajthatatlan voltam és a már meglévő pénzügyi és lakberendezői múltamra építkezve kezdtem el kutatni, hogyan kell egy lakást eladni és ekkor találtam rá a home stagingre. Azt láttam, hogy ez Amerikában a 70-es évek óta működik, enélkül szinte nem is adnak el lakást. Akkor én miért ne próbálnám ki? Két hónap alatt készítettem fel eladásra a lakást, az eredmény pedig még engem is meglepett: 48 órán belül ott volt a foglaló az asztalomon és 10 millió forint haszonnal váltam meg régi otthonomtól. A hitetlenkedők azt mondták, szerencsém volt. De aztán ez más lakásoknál újra és újra megismétlődött és ezt már nem lehetett a szerencsére fogni.
A laikusok sokszor csak azt látják, hogy a home staging kimerül a lakás dekorálásában és vonzóvá tételében. Miben több ez mégis, mint pusztán esztétikai tuning?
A csábító megjelenés csak a jéghegy csúcsa. Számos dolog húzódik még a mélyben, mely elengedhetetlen a sikeres eladáshoz. Figyelemmel kell lenni az ingatlanpiaci helyzetre és tudnunk kell mi az ingatlan elérhető maximális ára – tehát az árazásban sem árt pengének lenni. Tisztában kell lennünk a célcsoporttal és a piaci igényekkel, mert hiába a Rózsadombra illő, full extrás lakás a 15. kerületben, ha az a kutyának sem kell. Tehát itt nincs szó önmegvalósításról vagy arról, hogy nekem mi tetszik: csakis az a kérdés, hogy az adott piacon mire vágynak a vevők. És a vágyakkal meg is érkeztünk a pszichológiához, ami tulajdonképpen a mozgatórugója ennek az egész üzletágnak.
Sokakban felmerül a kérdés, hogy mi a különbség home staging és lakásfelújítás között?
A home staginget általában a jó állapotú, 5-10 éves lakásoknál szoktuk bevetni, melyeket maximum 5%-os értékbeli ráfordításból újszerűvé varázsolunk. Ebben benne van a festés, tapétázás, dekorálás, a parketta felcsiszolása vagy a laminált padló rendbetétele. Illetve a felületi megújuláson túl nagyon fontos a használatból eredő hibák javítása: hogy minden csaptelep működjön, pótolva legyen a hiányzó, lekopott parkettaszegély. A lényeg, hogy a vevő egy kész, költözhető lakást kapjon, amivel neki már nincs feladata. Ezzel szemben a lakásfelújítás kategóriájába olyan nagyságrendű kiadások merülhetnek fel, mint egy teljes konyhacsere, új burkolatok a fürdőszobába, a villamoshálózat felújítása vagy a nyílászárók cseréje – ezek pedig sehogy nem férnek bele az 5%-ba.
Az egyértelműen látszik, miért éri meg eladóként home staginget alkalmazni. De miért éri meg a vevőnek – ily módon – drágábban megvenni ugyanazt az ingatlant?
Mert az emberek 70-80%-a hozzáértés és idő hiányában inkább a kész lakásokat preferálja és ennek az árát meg is fizetik. A feladatok mindenképp ott vannak, csak az a kérdés, hogy ki végzi el őket. Ha az eladók átvállalják a munkát, mintegy szolgáltatást, akkor a vevő minden feladattól, kockázattól és nyűgtől mentesül. Ezen túl a vevő megkapja álmai otthonát, amiben látja jövendőbeli életét és nem kell valaki más életterébe beleképzelnie magát – egyébként ezzel a képességgel az emberek több mint 90%-a nem is rendelkezik. Szóval egy kifordított gondolkodásmenet áll a háttérben, amellyel viszont mindkét fél jól jár.
Mit jelent egy ilyen projekt számokban kifejezve, mondjuk egy átlagos 50nm-es lakásnál?
Budapesten egy átlag 50 nm-es lakásért ma nagyságrendileg 40 millió forint kérhető. De ha erre ráfordítunk 1 millió forintot, máris 45 millió forint lesz a kikiáltási ára – és sorban fognak állni érte. Ugyan nem azok a vevők, mint akik az eredeti összegnél jöttek volna, hanem ugyanannak a szegmensnek a tehetősebb rétege. Míg ha hátradőlünk és passzívan várjuk leendő vevőnket, az még az eredeti árból is le fog alkudni 2 milliót. Így aztán ha a teljes képletet nézem, nem kérdés, hogy megéri-e az az 1 millió forint ráfordítás.
Ki tudnál választani a sok közül egyetlen munkát, ami a legemlékezetesebb számodra?
Szintén a válság idején volt, amikor megkerestek egy „eladhatatlan” lakással. Két és fél éve volt már a piacon ez a kétszobás ingatlan, ahol a szülői hálót átalakították gyerekszobának, így a szülők kiszorultak a nappaliba. Ennek az ingatlannak a célcsoportja egy egyedülálló vagy egy pár, ők mégis hárman, gyerekkel laktak itt úgy, hogy közben már úton volt a második poronty. Egyértelmű, hogy miért nem látta meg benne a potenciált a megfelelő célcsoport. Elkezdtük rendbe tenni, a narancssárga falak szellős törtfehér színt kaptak, megfelelő méretű bútorokat választottunk, amitől tágasabb lett a tér és a gyerekszobát átrendeztük hálószobának – tehát pontosan annak a célcsoportnak készítettük elő, akik ilyen lakást kerestek. Tíz nap alatt kelt el és majdnem 3 millió forintot nyertek rajta. Sőt, valójában a teljes eladási összeg nyereségként könyvelhető el, mert így tovább tudtak lépni a korábban eladhatatlannak hitt ingatlanból.
Ha valaki megkérdezné tőled, mik azok a dolgok, amiket feltétlen tegyen meg lakáseladás előtt, mit tanácsolnál?
Az alap: takarítsuk ki úgy, mint még soha! A csempék csillogjanak, a fugának is essünk neki fogkefével és minden lerakódást, koszt, vízkövet tüntessünk el. Rakjunk rendet. Senki számára nem lesznek hívogatóak a halomban álló mosatlan edényeink vagy az éppen száradó ruháink. És bár ez a legnehezebb, de itt az ideje eltenni azokat a holmikat, amik rólunk szólnak: fényképeket, emlékeket, csecsebecséket. Váljunk meg lelkiekben eddigi otthonunktól, hogy az új tulajdonos egy üres vásznat kapjon tőlünk, amelyet megtölthet majd a maga életével.
