A lakásvásárlás egy család életében hatalmas döntésnek és mérföldkőnek számít. Az első ingatlan megszerzése során rengeteg döntést kell meghoznunk, és több tényezőt is mérlegelni kell. Ha a másik oldalon vagyunk eladóként, akkor sem egyszerű a helyzet. A folyamat már ott elkezdődik, amikor megpróbáljuk meghatározni egy ingatlan értékét.
Piaci érték, forgalmi érték és hitelbiztosítéki érték
Az ingatlanhirdetésekben látható árat nem hiába nevezik csupán irányárnak. Ezt általában úgy határozzák meg, hogy alapból bele van kalkulálva egy 5-10%-os alkudozás. Sokszor még lehet nagyobb is, attól függően, hogy az eladónak mennyire sürgős az üzlet megkötése, vagy mióta próbálja meg eladni.
Sok esetben nem szakmai alapon határozzák meg az irányárakat. A vásárlóknak is fontos a végösszeg, mivel az a felvenni kívánt hitel mértékét is befolyásolja. Egy ingatlanhitel kalkulátor, ami a Bankmonitor oldalán is található, nagy segítséget jelent az elinduláshoz. Az eladók rendszerint túlbecsülik az értéket, hisz sokan életük főműveként tekintenek az ingatlanra. A piaci ár már közelebb fog állni a realitásokhoz.
A forgalmi érték is fontos kifejezés, ami pontosabb a piaci árnál. Ezt az értékbecslő határozza meg, aki figyelembe veszi a telek és/vagy ingatlan méretét, az építésének évét, a beépített anyagok és a munka minőségét, valamint a lakás vagy ház energetikai jellemzőit, továbbá értékesíthetőségét.
A forgalmi érték és a vételár viszonya fogja meghatározni, hogy végül ki jár jól. Ha utóbbi magasabb, akkor az eladó jár jól, fordított esetben pedig a vásárló. Az otthonteremtési támogatások esetében azonban a vételár és a forgalmi érték között túl nagy különbségeket is lehet tapasztalni. Ha a kettő között az eltérés meghaladja a 10%-ot, akkor a bank elutasíthatja az igénylést.
Hogyan számolnak a bankok?
Itt kerül képbe a hitelbiztosítéki érték. Egy független értékbecslőt rendelnek ki az ingatlanhoz. A hitelbiztosítéki érték általában 10-30%-kal alacsonyabb, mint a forgalmi. A csökkentés azért fontos, hogy a jelzáloghitel mögött mindig megfelelő legyen az ingatlanfedezet. Olyan értékkel kell számolni, amellyel jó eséllyel 3 hónapon belül értékesíthető a ház vagy lakás. Budapesten és a nagyvárosokban ez az összeg a forgalmi érték 95%-a is lehet, kisebb városokban 80-85%, kis településekben pedig 70-70% az arány.
Az önerő is fontos tényező
A hitelbiztosítéki értéknek csupán a 80-90%-át hitelezi meg a bank. A maradékot az adósnak önerőként magának kell előteremtenie. Jelenleg öt banknál igényelhető 10 százalékos önerővel lakáshitel. Ezt az első saját lakásukat vásárlóknak lehet választani.
Önerő nélkül is van lehetőség ingatlant vásárolni, ilyenkor további ingatlan(ok)at kell bevonni pótfedezetként az ügyletbe. Sokszor tűnhet igazi útvesztőnek az igénylés, és akkor még az ajánlatokról nem is beszéltünk, amelyek között néha nehéz megtalálni a különbségeket. Mindenképpen konzultáljunk egy szakemberrel a hitel felvétele előtt.